在美国，大量办公空间正排队变为生命科学实验室
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原创整理 | 施道红、兰艺馨，TOP创新区研究院/FTA建筑设计事务所
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硅谷地区的旧金山其写字楼空置率尤为严重。根据世邦魏理仕的数据，2022年最后三个月，旧金山写字楼空置率达到了创纪录的27.6%，而在疫情爆发前的数据仅为3.7%。这个空置率是有记录以来的最高点，甚至超过了2000年互联网泡沫破裂时期的20%。
空置率高企的原因是多方面的：
疫情催生了混合办公模式，大量员工继续远程办公，越来越多的公司开始采用远程或混合工作方式，公司们减少了对办公空间的需求。再叠加上宏观经济环境的压力，以及人工智能对劳动力的替代，最近科技行业一轮接着一轮地裁员。这不，人一少，对办公空间的需求就自然而然地下降了。
根据办公室出勤率记录公司Kastle Systems的数据，上周（3月15日），美国 10 个主要大都市地区的办公室使用率平均为 47.3%。而且自 2021 年 中以来，这一数字一直在50%左右。
也就是说，你安排了100个工位，但平均每天只有不到50人来办公室上班——这个空间浪费程度让老板们男默女泪。
市场供给过剩，促使越来越多的写字楼业主考虑重新利用空间，特别是那些老旧办公楼的业主——他们难以与高质量的竞争对手抗衡，纷纷开始寻求“适应性再利用(adaptive reuse)”方案。
“适应再利用”是指将现有建筑存量匹配不断演化的生活与工作方式，即使现有建筑存量是在过去建造的，但仍然可以通过“适应再利用”匹配当下时代的需求。当然，每一个城市都有自己独特的发展历史以及产业经济现状，因地制宜地进行用途转变非常重要。
总的来说，美国市中心的新建机会已然不多，“适应再利用(adaptive reuse)”一直在美国城市转型中唱主角。因此，在2023年，Globest预计适应性再利用的办公室转换面积预估将激增至近185万平米，比2022年的111万平米增长近75%，而在2021年，转换面积才不过74万平米。
那么，这些办公室究竟转换成了什么呢？
在我们去年10月份的一篇文章中，我们分享了一个现象：在北美各大城市，越来越多的办公空间转换为住宅。（点击下图，阅读旧文）
当然，住宅仅仅是其中一个方面。经过深入研究，我们发现一个更突出的转换形式是生命科学实验室——
大量办公空间正排队变为生命科学实验室！
据数据显示，2022年底，美国地区217 个正在建设或规划阶段的办公室转换项目中，50% 为实验室。毕竟，cushman & wakefield统计了2022年全球各大生命科学聚集地区的建设情况，无一另外，都在“扩容”，尤其是旧金山湾区以及波士顿。
足见市场对实验室空间的需求有多么火爆，而这需求激增背后有多种因素：
首先，由于新冠疫情导致人们对健康和保健意识的提高，美国相关领域的需求大增。其次，生命科学领域的专利不断产业化和商业化，催生了越来越多的生物创业公司。特别是在基因编辑、基因疗法、药物研发等前沿技术方面，众多公司提供了更加精准、个性化的医疗服务和治疗方案。
根据数据公司PitchBook的统计，疫情后，全球生物医药初创企业的募资金额都处于高位，热度不退，生物技术领域的投资和发展正处于快速增长阶段。
更为关键的是，生物医药行业需要现场办公，许多实验无法在线上进行，必须在实验室完成。因为这个特质，不少投资人将美国医药地产Reits视作经济回暖的指标。
同时，许多创新型生物医药企业相信，创新力源于人与人之间的面对面沟通，因为只有面对面，才能产生信任和连接，进而催生颠覆现有产品的创新想法，所以实体办公空间仍然是必需的。
更为重要的是一句古老的房地产格言：“地段，地段，还是地段。”
生物医药产业需要集群式发展，企业的成功与否有时取决于地理位置——不仅需要位于特定城市，还要在城市内的特定地点，以便足够接近关键人才和机构。
而这些地段资源，非，常，有，限。
受以上各种因素的叠加影响，对生命科学建筑的需求持续上升。2021年，美国12个最大的生命科学聚集地的实验室空间租金平均增长了11%，而标准办公室的租金增长仅为2%。
总得看来，市场对生命科学研究空间有巨大的需求，但空间不够，所以美国叫得上号的生命科学产业集群区几乎都在忙着进行从办公室到实验室的转换。
下图的数据来自CBRE，在前12大市场中，转换中的总项目数量达到了107个↓
那你说新建可以不可以？
可以，而且，新建的成本，比改造办公楼可能更低！
但是时间可能来不及。从头开始的项目可能需要几年时间，而转换项目可能只需18个月。
时间比空间要更珍贵。于是我们看到，在在波士顿、圣地亚哥、洛杉矶和旧金山湾区等顶级生命科学聚集区，生物实验室的空置率常年维持在4%以下，转换的空间数量也是最多的。
但将办公楼改造为实验室空间确实不是一件容易的事情。
生命科学租户通常有许多特殊需求，例如更强大的备用发电设备、供水基础设施，更充足的层高(以确保管道、管道和布线安全地隐藏在吊顶后面)。此外，特定的运输和装载区对实验室成功运营至关重要，需要仔细规划。楼层荷载、建筑结构等等也非常关键。
面对这些挑战，从传统办公空间转换为实验室用途需要考虑多个方面，也需要多方协调合作。比如：更改或升级建筑规范、安装专用服务电梯、升级电力、排气和消防系统以及检修电气系统。
当然，转换还要考虑到业主所处于的业务阶段/业务内容，如果单纯是研发办公功能，翻新相对较为简单。然而，如果涉及中试/制造，难度则会直线上升。许多办公楼根本无法满足实验室改造的条件。
比如，生物制造需要足够大的屋顶空间、足够高的天花板和能处理气体的管道。某些情况下，还需要其他专门的支持功能，如动物饲养室、环境室、成像室、洁净室和其他专门空间等等。
如果配备动物饲养室或洁净室，那就需要大量的工艺管道、冷却、排气等设施。例如，洁净室需要大量的HEPA过滤器，可能覆盖整个天花板，这些过滤器很重，对结构的要求更高。此外，这些机械系统更耗电，昂贵的电力成本也是一个要考虑的问题。危险化学品的处理和通风设备也会增加成本，特别是在生物和化学实验室中，还需要安装专门的通风装置来排出所有空气而非再循环空气。
生命科学实验室空间具有独特性和高度复杂性，随着业务的发展或转向不同方向，这些需求也会发生相应变化。我们前面讨论的只是最初的、非常宽泛的问题，实际上，每个转换项目都应该一事一议，量身定制。
最重要的是，做好心理准备：改造办公楼为实验室空间的成本有时候比从头开始新建更贵。
当然，这也给未来的新建项目提出了更高的要求，在这个快速变化的市场中，我们未来的建筑是否可以更具灵活性和创新性？
不是市场来适应建筑空间，而是建筑空间更好地来适应市场？
从上图中看，boston，san diego的净吸纳率(net absorption)已经为负了！
所以，泡沫可能是存在的。地产行业是一个周期行业，极度容易受到金融市场冲击的影响。
但（可能是）COVID-19的疫苗给了监管者很强的信心，美国FDA目前在尝试起草一项加快临床试验的新协议，希望可以安全地缩短从临床到上市的过程；如果真被付诸实践，可能会导致该行业增长的巨大飞跃，造就下一代的繁荣 - 就像1992年PDUFA法案催生的繁荣那样。
此外，除了细胞和基因疗法外，生物技术领域还有多个跨学科发展的推力。比如合成生物学，它可能将在先进材料、精炼化学品、化妆品和塑料等领域带来强劲的投资以及增长。
而“做卖水生意”的生命科学地产，可能还会继续接着奏乐接着舞。
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